Wer eine Immobilie für Zwecke der Vermietung oder Verpachtung kauft, kann die Anschaffungskosten für das Gebäude im Wege der Abschreibung steuermindernd geltend machen. Wohlgemerkt kann man jedoch nicht den gesamten Kaufpreis steuermindernd ansetzen, sondern es muss eine Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden erfolgen.
In der Praxis führt die Vorgehensweise dieser Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden bzw. auf Gebäude regelmäßig zu Streitereien mit dem Finanzamt. Der Grund: Der Fiskus ist an einem sehr hohen Grund- und Bodenanteil interessiert, da dieser zu den nicht abnutzbaren Gütern gehört und somit nicht abschreibungsfähig ist. Soll heißen: Die Kosten für den Grund und Boden wirken sich allenfalls im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes bei Verkauf der Immobilie steuermindernd aus. Wer jedoch das Objekt langfristig vermieten möchte, kann mit den Kosten des Grund und Bodens steuerlich schlicht nichts anfangen.
Auf der anderen Seite ist natürlich der Steuerpflichtige interessiert, die Kosten für das Gebäude so hoch wie möglich zu beziffern, da diese über die jährliche Abschreibung steuermindernd wirken. Insoweit ist es zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung von Gebäuden enorm wichtig, den Kaufpreis einer Immobilie auf das aufstehende Gebäude sowie den Grund und Boden aufzuteilen.
Schon mit Urteil des Bundesfinanzhofs aus 2000 (Az: IX R 86/07) erklärte das oberste Finanzgericht, dass bei der Aufteilung des Kaufpreises nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder der Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das aufstehende Gebäude andererseits abzustellen ist. Soweit so gut.
Damit ist zwar die theoretische Vorgehensweise geklärt, der Praxis jedoch regelmäßig wenig weitergeholfen. Denn wer eine Gesamtimmobilie für beispielhafte 500.000 EUR kauft, kennt zwar den Verkehrswert für die Gesamtimmobilie. Wie sich dieser Verkehrswert jedoch auf Grund und Boden bzw. Gebäude aufteilt, kann in den meisten Fällen allenfalls nur geschätzt werden. Konkrete Angaben fehlen hier in 99% der Fälle.
Damit bei den dann notwendigen Schätzungen nicht wie gehabt der Streit mit Finanzverwaltung und Fiskus entbrennt, haben die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt. Diese besteht zum einen aus einer vierseitigen Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises.
Zum anderen (und dies ist wesentlich interessanter) ist Bestandteil der Arbeitshilfe eine Excel-Datei. In dieser müssen nur relativ wenige Angaben wie beispielsweise Art, Anschaffungsjahr, Baujahr, Kaufpreis inklusive Nebenkosten, Wohnfläche, Grundstücksgröße oder Bodenrichtwert angegeben werden und die Excel-Programmierung berechnet selbstständig die Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude. Wer daher zukünftig die Aufteilung nach diesen amtlichen Vorgaben errechnet, sollte keinen Streit mehr mit dem Finanzamt bekommen.
Tipp: Die Arbeitshilfe kann auf der Seite des Bundesfinanzministeriums unter www.Bundesfinanzministerium.de kostenfrei heruntergeladen werden. Geben Sie dazu am besten als Suchbegriff „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ ein.
Exkurs: Auch wenn durch diese Arbeitshilfe in vielen Fällen der Streit mit dem Finanzamt obsolet werden dürfte und insoweit die Arbeitshilfe als praktische Erleichterung zu begrüßen ist, sollte nicht verkannt werden, dass sie aus der Feder der Finanzverwaltung stammt. Dies bedeutet auch: Wer anhand anderer Maßstäbe nachweisen kann, dass die Aufteilung der Verkehrswerte tatsächlich anders (und für ihn steuerlich günstiger) ausfällt, sollte den Kampf mit der Finanzverwaltung nicht scheuen, selbst wenn sich diese auf die Arbeitshilfe beruft. Insoweit kann diese Arbeitshilfe nur als Erleichterung im Allgemeinen verstanden werden. Im individuellen Fall kann, darf und wird man jedoch auch zu einem begründeten anderen Ergebnis kommen können. Es muss daher weiterhin geprüft werden, ob Sie nicht ein besseres steuerliches Ergebnis erzielen können.
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